Apartman ve site oturanlarının bilmesi gereken önemli ayrıntılardan birisi “Tapudaki Yönetim Planı”dır. Yönetim planı bir anlamda apartman veya sitenin anayasası sayılıyor. Yunan Site devletlerini çağrıştıran bu yapıların kendi güvenliği, sınırlarını belirleyen çevre duvarları, temizlik ve atık toplama yapılanması, marketi, sosyal tesisi ve bütçesi var. Site içine girerken en
azından güvenlikçilerin bakışları üzerinizde kontrolden geçiyorsunuz. Belirlenen süreler içinde seçimler yapılıyor. Seçim öncesindeki hazırlık dönemlerinde kurumsal anlayışın yansımaları yaşanıyor. Kimi seçelim, kim yönetsin toplantıları hararetli tartışmalara dönüşebiliyor. Her site kendi sultanlığını-cumhuriyetini idare eder görünüyor. Yönetime gelenler eleştirileri olgunlukla karşılamak isteseler de zaman geçtikçe tahammülleri kalmıyor. Savunma mekanizmaları devreye girebiliyor, devamında saldırgan bir tutum takınabiliyorlar. Seçim hazırlıkları döneminde adil ve şeffaf olacaklarından bahseden adaylar, yönetime geldiklerinde hesap verememe kaygısı ile kendi içlerine kapanık çalışmayı tercih ediyorlar. Süreç içinde şeffaflık kelimesinden haz etmez görünüm duruma hâkim oluyor. Görünüm Antik Yunan Site Cumhuriyetlerindekiyle örtüşüyor. Ben seçilmiş ve seçkin bir kişiyim. Ağızlarıyla söylemesele bile davranışlarıyla “kral benim, benim değdim olur” imalarında bulunabiliyorlar. Bu durumda hoşnutsuzlukların dozu artıyor. Şikâyetler mahkemelere taşınıyor.
Bu durumdan mutlu olanlar da varmış. Bazı emlâkçıların iyi yönetim-yönetici istemedikleri konuşuluyor. İyi bir yönetimin sitenin sorunlarını çözdüğü, ev sahipleri ve kiracıların mutlu olduğu yerlerde kimsenin taşınmayı düşünmemesi bu kesimi rahatsız ediyormuş. Kiralık ve satılık daire sirkülâsyonu azalınca emlâkçılar işsiz kalıyor. Bu nedenle emlâkçılar başarılı yönetimlerin değişmesi için yönetim karşıtlarını destekleme eğilimine giriyorlarmış. Site içinde iş yapan emlâkçıların bu gözle takibi de değerlendirilmeli.
Apartman ve site hayatında kişileri tek tek ele aldığınızda her bir komşu ayrı bir değer taşıyor. Toplum içindeki saygınlıları tartışılmaz derecedeler. Komşular arasında akraba ilişkileri ötesine geçen yakın dostlukların kurulduğunu biliyoruz. Ancak toplum psikolojisi devreye girdiğinde şaşılacak davranışlar sergilenebiliyor. Biri birine selâm vermeyen hatta toplantılarda fiili kavgalara varan hoş olmayan tablolar görülebiliyor.
Site yaşamındaki kavga ve mahkemelere yansıyan gelişmeler neredeyse devletin yeni yasal düzenleme yapmasını gerektirecek boyutlara varmayı gerektiriyor. Toplu yaşamda yaşanan ayrıntılar, bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer almamış durumda. Apartman veya Site Yönetim Planlarını ise çoğunlukla müteahhitler inşaat safhasında yasak savmak amacıyla hazırlayarak idareye teslim etmiş bulunuyorlar. Müteahhit “kopyala yapıştır” mantığı ile bir yerlerden bulduğu başka apartman veya siteye ait Yönetim Planını tapuya vermiş bulunabiliyor. Apartman veya sitede oturum başladığında Yönetim Planı devreye sokulmak isteniyor. Bu aşamada sorunlar başlayabiliyor. Çünkü o Yönetim Planı yaşadıkları yere ait bir Yönetim Planı değil. Yönetim Planını değiştirmek veya güncellemek için ise beşte dört çoğunluk gerektiriyor. Yönetim planını güncellemek gündeme geldiğinde adalet duygusu; yerini menfaatlerin ön plana çıktığı kavga ortamına bırakabiliyor.
Konu kapsamındaki sorunlar bütçenin oluşturulması ve aidat miktarlarının belirlenmesinde ortaya çıkıyor. Farklı büyüklükte konutun bulunduğu apartmanlarda-sitelerde hangi giderlerin eşit miktarda, hangi giderlerin arsa payına göre aidatlara yansıtılacağı sorun oluyor. Bu konu Kat Mülkiyeti Kanunun da düzenlenmiş, ancak ilgili maddenin baş tarafına “Yönetim Planında başka türlü düzenlenmemiş ise … “şartı konmuş. Müteahhit tarafından şablon olarak tapuya teslim edilen Yönetim Planlarında aidatlara katılım biçimi düzenlendiğinden bu konu sorun olmaya devam ediyor.
Bütçe miktarları çoğunlukla büyük rakamlardan oluşuyor. Özellikle toplu konutlarda rakamlar birçok ticari işletmenin bütçeleri ile yarışabilir boyutlarda. Bu yüzden müteahhit firmaların bir bölümü bu işi gelir kapısı olarak kullanabiliyor. Yönetim şirketi kuran müteahhitler olduğu biliniyor. Diğer bir ifadeyle müteahhit şirket inşaat bittikten sonra siteyi yönetmeye çalışıyor. Bir adım ileri giderek sitenin ortak alanları(sosyal tesis, kapalı garaj, araç yıkama vb.)’nı kendi üzerinde bırakan müteahit inşaat sonrası ticari faaliyete başlayabiliyor. Sitenin ortasında yer alan sosyal tesis inşaat firmasının ticari işletmesi haline getiriliyor.
Toplu konut projelerinde otumun başlaması ve yönetimin oluşturulması aşamasında bir bütçe oluşturuluyor. Site yaşayanları belirlenen aidatı vermeye başladığı halde henüz satılamayan dairelerin aidatları müteahhit tarafından ödenmiyor. Satış için bekleyen konut sayısının fazla olduğu dönemlerde, ödenmeyen aidat ve gecikme faizi büyük rakamlara ulaştığından konu mahkemelere götürülüyor. Mahkeme süreci uzun sürse de aidatların tahsil edilmesi mümkün olabiliyor.
Özellikle site yönetimlerinde bütçenin hakkaniyet ilkesine uygun oluşturulması ve harcanması, çevre ve bina bakımı ile işçi güvenliği dâhil kurumsal anlayışa sahip bir ticari işletme gibi yönetilmesi gerekmektedir. Diğer bir ifade ile apartman-site yönetimi emekli bir komşunun üstleneceği sorumluluk gibi görülmemelidir. Mümkün olabiliyorsa komşular arasından profesyonel anlayışla hizmet verebilecekler seçilmelidir. Bu niteliklere sahip adaylar komşular arasından çıkarılamıyor ise profesyonel firma desteği alınmalıdır. Profesyonel firma desteği alınan durumlarda dahi yönetim ve denetim kurullarına apartman-site oturanları arasından üye verilmesi şeffaflığın oluşturulmasını kolaylaştıracaktır.
Konut alırken aranacak kriterler içinde yönetim, aidat, müteahhidin site yönetimindeki konumu gibi ayrıntıların dikkate alınması önem arz ediyor.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder